北京二手房交易下降74%,开发商面临破产风险

北京的新房和二手房成交量在10月份大幅下降,一些批评人士担心,如果这种情况继续下去,开发商将面临破产风险。

内地的九月和十月是房地产市场的销售旺季,被称为“金九银十”。然而,在今年岛国对房地产市场的严格控制下,“金九银十”的昔日风光不再。

根据房地产和家庭网络平台房天夏11月7日的消息,北京10月份售出了1151套新房,比9月份下降了20%。交易面积为172,100平方米,比上个月下降17%。平均交易价格为每平方米51961元,比上个月下降0.2%。交易额89.41亿元,比上个月下降17.5%。

然而,北京10月份仅新增1297套公寓,比9月份下降了65%。新供应区环比下降75%。

二手房交易下降更多。

据《今日北京商报》报道,仅10月上半月,北京就有3196套二手房,比9月上半月下降了35.2%,比2016年10月上半月同期下降了74.2%。

2016年10月上半月,北京共有12,400个二手住宅网络标识,与今年同期的3,000多个相比,减少了9,000多个。

叶巍,我爱我家集团副总裁胡景晖这样说,自从楼市开始最严格的调控以来,尤其是在北京的楼市,在过去的一年里由于各种调控政策的不断出台和升级,使得北京的楼市出现了“减半”的现象,缩水了一半以上。

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一些内地专业人士表示,一旦这种情况持续下去,许多开发商可能无法支持。

因为从目前公布的数据来看,上市住房企业的高负债是最大的潜在风险。

从今年公开发布第三季度财务业绩的房地产公司来看,数据服务提供商Wind data显示,中国a股市场136家上市房地产公司负债总额超过6.04万亿元,同比增长14,038亿元,增幅23.21%。

也就是说,截至2017年9月底,每个上市a股住房企业的平均债务达到445亿元。

在这136家住房企业中,36家资产负债率超过红线的80%,占近26.5%。

此外,51家公司(占37.5%以上)的资产负债率在扣除预付账款后超过70%。

中原地产首席分析师张大伟表示,预计明年初,压力将来自资金筹集、资金支付和收紧“借新还旧”的资本市场渠道。由于资金支付的压力,更多的住房企业将自愿降价,一些住房企业可能面临资金链断裂的风险。

上海易居房地产研究院总监严跃进也认为,2015年以来,鉴于公司债成本较低,房企大规模发行公司债。上海益居房地产研究所所长阎跃进(Yan跃进)也认为,自2015年以来,由于公司债券成本低廉,住房公司已经大规模发行了公司债券。

自去年11月以来,住房企业的融资环境有所收紧,去杠杆化努力有所加强。此外,今年监管政策的全面上调预计将使一些住房企业在明年债务偿还高峰到来时难以承受财务压力。

微信号“牛业财经(Niuye Finance and Economics)认为,尽管一些开发商账面上有公平的现金流,但他们可能能够挺过2018年,并有足够的现金资源来偿还其创纪录的到期在岸和离岸债券。

然而,随着利率成本的增加和全球流动性的收紧,融资困难将会增加,成本也会上升。

其次,房地产企业的倒闭和重组对开发商来说大多是高概率事件。

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